Galpões Built-to-Suit: tudo o que investidores e empresas precisam saber antes de decidir por um projeto sob medida

No mercado de imóveis corporativos, especialmente nos setores comercial, industrial e logístico, um conceito vem ganhando protagonismo por oferecer soluções altamente eficientes tanto para investidores quanto para empresas: o Built-to-Suit, que em tradução livre significa “construído sob medida”.

Muito mais do que uma tendência, trata-se de uma solução estratégica quando há necessidades específicas de operação. No modelo Built-to-Suit (BTS), o imóvel é projetado e construído do zero para atender exclusivamente às demandas de um futuro locatário previamente definido. O investidor ou incorporador arca com os custos da obra e, ao final do processo, entrega o imóvel pronto à empresa, que se compromete com um contrato de locação de longo prazo, normalmente entre 10 e 20 anos, com cláusulas que asseguram a remuneração do investimento realizado. Esse tipo de contrato está legalmente respaldado no Brasil, sobretudo após as alterações promovidas pela Lei 12.744/12 na Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91), que regulamenta aspectos importantes como a irrenunciabilidade de revisão do valor do aluguel e indenizações por rescisão antecipada.

Embora muito utilizado por grandes players, o modelo é igualmente viável para empresas médias que precisam de eficiência operacional sem comprometer caixa com a aquisição de um imóvel. Mais do que apenas uma construção personalizada, um BTS é uma engrenagem estratégica de produtividade. Para o setor industrial, isso significa, por exemplo, dispor de galpões com layout que acompanhe a lógica da linha de produção, com pé-direito elevado, piso de alta resistência, infraestrutura elétrica robusta, sistemas de ventilação e espaços de carga e descarga perfeitamente posicionados. No setor logístico, é a possibilidade de integrar sistemas automatizados, docas em quantidade ideal, ampla área de manobra e posicionamento próximo a eixos rodoviários estratégicos, garantindo maior fluidez e controle da operação.

Do ponto de vista do locatário, as vantagens são bastante claras: ele ocupa um imóvel feito exatamente para a realidade da sua empresa, sem precisar adaptar ou reformar instalações preexistentes, o que costuma envolver alto custo e nem sempre traz o resultado ideal. Além disso, como não há necessidade de imobilizar capital na compra ou construção do ativo, os recursos financeiros podem ser direcionados ao core business da empresa. Essa característica, conhecida como asset light, tem sido cada vez mais adotada por empresas que desejam manter maior flexibilidade financeira e operacional. Outro benefício importante é a previsibilidade: contratos BTS costumam ter valores fixos ou reajustáveis em índices pré-determinados, o que garante melhor planejamento de despesas ao longo do tempo.

Já para o investidor, trata-se de uma modalidade altamente segura. Primeiro, porque o imóvel já nasce com um inquilino garantido, reduzindo praticamente a zero o risco de vacância, um dos maiores temores no mercado imobiliário. Segundo, porque os contratos são de longa duração e, na maioria dos casos, preveem cláusulas de penalidade robustas em caso de rescisão antecipada por parte do locatário. Isso assegura retorno consistente e previsível sobre o investimento: um diferencial importante, sobretudo em tempos de instabilidade econômica. E como o imóvel é construído com base em especificações técnicas atualizadas, há uma tendência de valorização do ativo, tornando-o atrativo mesmo após o fim do contrato inicial. Ao contrário de imóveis genéricos, que perdem competitividade com o tempo, o BTS nasce pronto para ser referência.

Naturalmente, esse tipo de solução exige um bom planejamento e a orientação de especialistas. Um projeto BTS não é apenas uma obra; é um contrato que amarra interesses técnicos, operacionais, jurídicos e financeiros. O imóvel deve atender à operação da empresa de forma eficiente e duradoura, mas também precisa garantir que o investidor obtenha rentabilidade adequada e segurança contratual. Cada detalhe deve ser pensado com precisão: desde a escolha do terreno até o desenvolvimento do projeto executivo e as cláusulas contratuais que irão reger a locação.

É nesse ponto que a atuação da Imobiliária Industrial se destaca. Com mais de 25 anos de experiência no mercado de imóveis comerciais, industriais e logísticos, oferecemos uma solução completa para projetos BTS: localizamos terrenos estratégicos, conduzimos estudos de viabilidade, desenvolvemos os projetos em conjunto com o cliente e executamos a obra com equipe técnica qualificada. Tudo isso com acompanhamento jurídico e comercial em todas as fases, para que tanto o investidor quanto o locatário estejam seguros e amparados em cada decisão.

“Com o modelo Built‑to‑Suit, entregamos mais do que um galpão; proporcionamos um ativo imobiliário que impulsiona o crescimento do negócio do cliente e traz segurança ao investidor, com planejamento e execução impecáveis”, diz Marcos Sardinha, Diretor Comercial da Imobiliária Industrial.

Se sua empresa precisa de um espaço sob medida ou se você deseja investir com segurança em um modelo de rentabilidade previsível, fale com a Imobiliária Industrial. Com nossa consultoria especializada, seu projeto sai do papel com solidez e visão de longo prazo.