Como precificar um galpão comercial, industrial ou logístico para locação?

A precificação de um galpão para locação é uma das decisões mais estratégicas que um investidor ou proprietário pode tomar. Não se trata apenas de estipular um valor com base no preço médio por metro quadrado da região, embora esse dado seja relevante. Precificar corretamente é encontrar o ponto de equilíbrio entre a atratividade do imóvel para o mercado e a rentabilidade esperada para o proprietário. É, portanto, um processo técnico, mercadológico e, acima de tudo, analítico.

Para começar, é preciso compreender que cada galpão tem suas próprias características estruturais, operacionais e localizatórias, e todas essas variáveis impactam diretamente no valor final de locação. Um imóvel com pé-direito elevado, ampla área de pátio para manobra de caminhões, número adequado de docas, boa ventilação, estrutura elétrica reforçada e localização próxima a vias estratégicas, como rodovias ou centros logísticos, certamente poderá ser posicionado no mercado com um valor mais elevado do que outro com especificações mais modestas, mesmo que ambos tenham metragens semelhantes.

Outro aspecto que influencia fortemente a precificação é a finalidade de uso do galpão. Um imóvel voltado para atividades industriais, por exemplo, precisa atender a uma série de requisitos técnicos, como resistência de piso para suportar maquinário pesado, ventilação natural e mecânica adequadas, sistemas elétricos robustos e eventuais exigências ambientais ou de segurança do trabalho. Já um galpão logístico pode ter exigências distintas: boa acessibilidade para carretas, agilidade em operações de carga e descarga, proximidade de centros consumidores e integração com modais de transporte são elementos que agregam valor para esse tipo de operação.

A localização do imóvel é, sem dúvida, um dos principais fatores de valorização. Não apenas pela facilidade logística, mas também pelo custo de oportunidade que ela representa. Galpões localizados em polos industriais consolidados, próximos a grandes rodovias, como os da região de Guarulhos, tendem a ter alta demanda, o que permite uma precificação mais elevada. Além disso, fatores como segurança do entorno, oferta de mão de obra local e zoneamento compatível com atividades industriais e comerciais são diferenciais que pesam na balança na hora de definir o preço da locação.

No entanto, mais importante do que definir um valor “ideal” com base em percepções individuais é realizar um benchmarking de mercado, comparando o imóvel a outros disponíveis na mesma região e com características similares. Essa análise permite entender qual é o comportamento atual da demanda, quais são os valores praticados, o tempo médio de vacância dos imóveis ofertados e quais incentivos os concorrentes estão oferecendo para atrair locatários (como carência nos primeiros meses ou participação em reformas de adaptação).

Mas atenção: precificar não é copiar o valor do vizinho. Dois galpões podem estar lado a lado e ainda assim apresentarem valores de locação distintos. Por quê? Porque o valor está diretamente ligado à experiência de uso que aquele imóvel proporcionará à operação do inquilino. Um imóvel que traz eficiência, reduz gargalos logísticos, economiza energia, minimiza o tempo de movimentação interna e está pronto para ocupação imediata pode justificar um aluguel maior, mesmo com pequena diferença estrutural em relação a outro na mesma rua.

Outro fator muitas vezes negligenciado é o custo total de ocupação. O inquilino não se limita a avaliar o valor do aluguel. Ele considerará também os encargos, como IPTU, seguro, taxa de condomínio (quando aplicável), manutenção predial e eventuais melhorias exigidas para adequação do imóvel à sua operação. Um aluguel aparentemente “barato” pode se revelar pouco competitivo quando somado a todos esses custos. Por isso, uma precificação inteligente considera a competitividade do valor total e busca ser clara e transparente em relação a todos os encargos incidentes.

Do ponto de vista do investidor, é fundamental observar o retorno sobre o capital investido. A rentabilidade de galpões logísticos e industriais no Brasil pode variar conforme padrão do imóvel, localização, tipo de contrato e tempo médio de vacância, mas existem parâmetros que ajudam a balizar essa expectativa. De acordo com levantamento publicado pela revista Veja, a rentabilidade média de aluguel para esse tipo de ativo está entre 0,7% e 1,2% ao mês, o que equivale a um retorno anual de 8,4% a 14,4%, considerando imóveis bem posicionados e com contratos ativos. Essa faixa permite ao investidor comparar o desempenho do galpão com outras formas de aplicação e avaliar a viabilidade do investimento de forma mais estratégica.

Por fim, vale reforçar: precificar um galpão com excelência exige experiência e visão de mercado. Consultorias especializadas, como a Imobiliária Industrial, têm um papel essencial nesse processo. Mais do que apenas indicar um número, elas analisam tecnicamente o imóvel, consideram sua posição estratégica, projetam cenários de valorização e recomendam ajustes que podem melhorar significativamente a atratividade do ativo. Tudo isso com base em dados reais de mercado e um olhar voltado à performance patrimonial no médio e longo prazo.

Precificar corretamente é o primeiro passo para atrair inquilinos qualificados, evitar longos períodos de vacância e garantir que seu imóvel opere como um verdadeiro gerador de valor. E isso só é possível com informação de qualidade, análise técnica e o apoio de quem entende profundamente o mercado corporativo.

Referência:

VEJA. A variação do preço dos galpões logísticos. Radar Econômico, 11 nov. 2022. Disponível em: https://veja.abril.com.br/coluna/radar-economico/a-variacao-do-preco-dos-galpoes-logisticos/. Acesso em: 21 nov. 2025.