Riscos Jurídicos em Contratos de Locação Comercial: O que Ocupantes e Proprietários de Galpões Devem Saber

Imagine que você encontrou o galpão ideal para instalar sua operação comercial, industrial ou logística. A localização é estratégica, o imóvel parece atender às necessidades da empresa e o momento é propício para a expansão. Mas antes de abrir as portas e colocar sua operação para rodar, existe um documento que pode definir o sucesso — ou o fracasso — dessa empreitada: o contrato de locação comercial.

Neste artigo, vamos explicar de forma clara e acessível todos os aspectos jurídicos que envolvem esse tipo de contrato, focando especialmente nos galpões. A proposta é ir além da letra fria da lei: queremos que você compreenda, se antecipe e tome decisões mais seguras e informadas.

Por Que a Locação Comercial Exige Tanta Atenção Jurídica?

Ao contrário de contratos residenciais, os contratos comerciais envolvem valores maiores, prazos mais longos e operações mais complexas. Um erro aqui pode comprometer toda a estratégia de negócio. E quando falamos de galpões, isso se intensifica: estamos lidando com imóveis que sustentam operações pesadas, exigem infraestrutura robusta e estão sujeitos a legislações específicas de zoneamento e uso do solo.

Locadores e locatários precisam estar atentos. Quem aluga busca segurança jurídica, previsibilidade e proteção do seu patrimônio. Quem ocupa precisa de estabilidade, liberdade operacional e compatibilidade legal para as suas atividades.

O Que Nunca Pode Faltar em um Contrato de Locação Comercial

Antes de pensar nas cláusulas de multa ou no reajuste anual, é preciso garantir que os fundamentos do contrato estejam bem definidos. Veja os principais:

1. Qualificação completa das partes: O contrato precisa identificar corretamente quem está alugando e quem está ocupando. Parece óbvio, mas erros aqui são mais comuns do que se imagina — e podem tornar o contrato inválido ou dificultar cobranças judiciais.
2. Descrição detalhada do imóvel: No caso dos galpões, é essencial especificar a metragem total, área construída, tipo de piso (se suporta empilhadeiras, por exemplo), número de docas, pé-direito e demais características que influenciam diretamente a operação. No caso de galpões comerciais — como supermercados, atacarejos ou lojas de materiais de construção — inclua também número de vagas de estacionamento, área de showroom, e exigências urbanísticas.
3. Valor do aluguel e forma de reajuste: O Art. 18 da Lei do Inquilinato permite que as partes pactuem livremente o valor do aluguel. Porém, reajustes só podem ser feitos anualmente, conforme o Art. 28 da Lei 9.069/95, geralmente com base em índices como o IGP-M ou o IPCA.
4. Prazo de vigência: O prazo pode ser livremente estipulado. Entretanto, contratos com prazo mínimo de cinco anos e ocupação contínua por três anos permitem ao locatário o direito à ação renovatória, conforme Art. 51 da Lei do Inquilinato. Essa cláusula é fundamental para locadores que planejam vender o imóvel após o fim da locação.
5. Garantias locatícias: O locador deve se proteger contra inadimplência. As garantias mais comuns são: caução, fiança, seguro-fiança e cessão fiduciária de recebíveis. Avalie qual oferece mais segurança diante do perfil do locatário.
6. Direito de preferência: Se o locador quiser vender o imóvel, o locatário tem prioridade na compra, conforme o Art. 27 da Lei nº 8.245/91. A oferta deve ser feita por escrito, com prazo mínimo de 30 dias para resposta.
7. Multas e rescisões: Devem ser equilibradas, prevendo diferentes cenários — inclusive rescisão por força maior ou inviabilidade comercial.

Principais Riscos para o Locatário (Quem Ocupa o Imóvel)

Manutenção e conservação

Galpões comerciais, industriais e logísticos exigem manutenções específicas. Se o contrato não disser claramente quem cuida de cada aspecto (telhado, sistema elétrico, portões, niveladoras de docas, etc.), o risco de conflitos e gastos inesperados é enorme.

Conforme o Art. 23 da Lei do Inquilinato, o locatário é responsável por manter o imóvel em bom estado, realizando reparos ordinários. Já reparos estruturais ou reformas devem ser definidos no contrato.

Dica prática: Exija laudos técnicos de entrada e defina manutenções obrigatórias com cronograma.

Zoneamento e uso permitido

Não é porque o imóvel parece adequado que ele pode legalmente receber a sua atividade. Supermercados, por exemplo, têm exigências sanitárias e de estacionamento; atacadistas precisam de autorização para armazenar grandes volumes.

Dica prática: Peça um levantamento completo do uso do solo e todas as licenças anteriores emitidas.

Cláusulas restritivas ou abusivas

Conforme o Art. 11 da Lei do Inquilinato, cláusulas que impeçam sublocação, cessem o uso parcial ou restrinjam a personalização do imóvel (instalação de maquinário, prateleiras, mezaninos) devem ser expressas. Caso contrário, o locatário pode ser prejudicado na sua estratégia de negócio.

Dica prática: Negocie cláusulas com base em projeções reais da sua operação — pense no hoje e no amanhã.

Principais Riscos para o Locador (Quem Disponibiliza o Imóvel)

Falta de garantias sólidas

Sem garantias, qualquer inadimplência vira prejuízo. E mais: pode haver custos adicionais com processos judiciais e com a recuperação do imóvel.

O Art. 37 da Lei do Inquilinato prevê quatro formas de garantia:

• Caução em dinheiro (máximo três aluguéis).
• Fiança pessoal.
• Seguro-fiança.
• Cessão fiduciária de títulos.

Dica prática: Exija seguro-fiança com cobertura completa (inclusive de encargos como IPTU e condomínio).

Danos estruturais

Benfeitorias podem ser classificadas como necessárias, úteis ou voluptuárias. Segundo o Art. 35, elas só são indenizáveis se houver autorização prévia e estiverem previstas no contrato.

Recomendações:

• Exija vistorias semestrais.
• Faça constar que benfeitorias não autorizadas não serão indenizadas.

Atividade indevida ou ilegal

Se o imóvel for usado de forma irregular, o locador também pode ser responsabilizado — inclusive criminalmente, em casos de danos ambientais ou trabalho irregular.

Dica prática: Restrinja atividades permitidas no contrato e peça documentações periódicas da empresa.

Confira, na tabela a seguir, um resumo dos principais riscos e soluções na locação comercial de galpões:

Como Reduzir Todos Esses Riscos?

A resposta é simples: consultoria especializada. Com mais de 25 anos de experiência, a Imobiliária Industrial atua em Guarulhos e Grande São Paulo oferecendo suporte completo para locadores e locatários — desde a elaboração contratual até a gestão patrimonial do imóvel. Somos especialistas em transformar contratos em oportunidades seguras e sustentáveis.